CRÉDITO HIPOTECARIO EN MÉXICO

El crédito hipotecario es un financiamiento de largo plazo que permite utilizar los recursos financiados para construir, liquidar tu hipoteca actual y adquirir otra hipoteca con mejores condiciones de crédito, remodelar tu inmueble, comprar un inmueble nuevo, abrir un negocio, pagar deudas, entre otras cosas.

Es conveniente solicitar un crédito hipotecario cuando tienes un proyecto como los mencionados anteriormente y no cuentas con el dinero suficiente para solventarlo. El crédito hipotecario te ayuda cubrir el gasto total y tú podrás pagarlo en mensualidades durante un plazo determinado, este pude ir desde los 5 hasta los 30 años, mientras tanto la misma propiedad queda como respaldo de tu crédito, hasta la liquidación del mismo.

1. Solicitas el crédito hipotecario para la finalidad que lo vayas a requerir:
   • a) Comprar casa o departamento
   • b) Comprar terreno
   • c)Construir
   • d) Liquidez
   • e) Subrogación
   • f) Remodelar casa o departamento
2. Pagas un enganche para su autorización
3. Recibes el dinero para ser utilizado en el destino que hayas elegido
4. Pagas cada mes (puede ser por quincena o semana) mientras el crédito tenga vigencia
5. Mientras pagas, tu propiedad queda en modo hipoteca (esto quiere decir que no será tuya por completo hasta que liquides la deuda)
6. Una vez liquida la deuda tu propiedad pasa a estar a tu nombre y es completamente tuya

Las instituciones financieras ofrecen varias alternativas de crédito hipotecario con diferentes destinos, el destino corresponde al uso que le podrá dar el cliente a los recursos autorizados, los tipos de destinos son los siguientes:

• • Crédito hipotecario de adquisición: es un financiamiento que se otorga únicamente para comprar casa o departamento
• • Crédito hipotecario de compra de terreno: es un financiamiento que se otorga únicamente para comprar un terreno con servicios
• • Crédito hipotecario para construcción: si ya cuentas con un terreno y sólo te interesa construir, ésta es tu opción de financiamiento
• • Crédito hipotecario para remodelar: los recursos que se otorgan en este financiamiento se pueden usar para hacer mejoras a tu casa
• • Crédito hipotecario de Liquidez: es un financiamiento que se puede utilizar para lo que requiera el consumidor, ya sea para abrir un negocio o salir de vacaciones, para solicitar este tipo de crédito, el banco requiere que la persona sea dueño de un inmueble que se deja en garantía hipotecaria
• • Crédito hipotecario para reestructuración (pago de pasivo): es un financiamiento que sirve únicamente para liquidar un crédito hipotecario y adquirir otra hipoteca con mejores condiciones de crédito, de esta forma, el cliente que contrató en años anteriores, también tendrá la posibilidad de cambiar su hipoteca con otra que tenga mejores condiciones en tasa de interés

• a) Financiados o absorbidos por el banco
• b) Pagados por el mismo cliente

• • Crédito hipotecario de Terreno más Construcción: es un financiamiento que cubre tanto la adquisición de terreno como los gastos de construcción
• • Crédito de mejora de condiciones más liquidez: Es un financiamiento que le permite al cliente cambiar su hipoteca por otra de mejores condiciones de crédito además si su capacidad de endeudamiento le permite podrá acceder a una línea de crédito abierta

El crédito hipotecario se caracteriza por ofrecer diversas ventajas, entre las que destacan las siguientes:

1. Dejar de pagar renta y empezar a pagar la hipoteca de tu casa
2. Tener la posibilidad de comprar una casa cuando no se tienen los recursos suficientes para pagarlo de contado
3. Hacerte de un patrimonio propio
4. Si consideras un crédito de liquidez podrás utilizar el financiamiento para lo que requieras, ya sea para abrir un negocio, salir de deudas o de otros compromisos
5. Como inversión ya que el inmueble adquirido se aprecia a través del tiempo

Es importante tener en cuenta los siguientes elementos que te ayudarán a obtener el mejor crédito hipotecario:

• • El Costo anual total (CAT) promedio es el mejor indicador para comparar entre varios créditos hipotecarios, de hecho, resulta ser el mejor factor de comparación que la tasa de interés, debido a que el costo de financiamiento de un crédito se compone de otros costos, además de la tasa de interés, asimismo, el CAT promedio te ayudará a saber cuál es el crédito hipotecario con menor o mayor costo de financiamiento
• • El Aforo es el financiamiento expresado en porcentaje; por lo tanto, es importante conocer exactamente el porcentaje máximo de crédito que se otorga en relación al valor total del inmueble en garantía
• • Elegir un crédito hipotecario con la menor tasa de interés siempre será de gran ayuda, ya que es parte del costo por el crédito expresado en porcentaje, sin embargo, elegir el crédito hipotecario con la menor tasa de interés no garantiza el menor costo de financiamiento, debido a que existen más costos implícitos en el crédito
• • El pago por cada mil de crédito es la cantidad a pagar por cada mil pesos de crédito
• • La comisión por apertura es la que cobran las instituciones por los trámites de apertura del crédito; se expresa en porcentaje y se aplica al monto aprobado. Esta comisión se descontará del monto de crédito aprobado

Las instituciones financieras conjuntamente con Infonavit o Fovissste ofrecen opciones de créditos hipotecarios con programas de apoyo, este tipo de programa de apoyo se creó con la finalidad de otorgarse exclusivamente a los trabajadores afiliados a un organismo gubernamental (IMSS o ISSSTE). Los trabajadores afiliados al IMSS, pueden solicitar crédito al Infonavit, responsable de administrar los recursos que se acumulan de las aportaciones que realizan el trabajador y patrón, los tipos de crédito hipotecario más populares que otorga el banco con el Infonavit son los siguientes:

• • Crédito hipotecario con Apoyo Infonavit: es un financiamiento otorgado por el banco y el instituto, el saldo de la subcuenta de Vivienda (SSV) queda como garantía de pago, en caso de que se pierda el empleo, además las aportaciones subsecuentes se usarán, para amortizar el crédito. Cubre hasta un 95% de financiamiento para adquirir una vivienda y no hay un tope en el valor de ésta. Para más información sobre este tipo de programas haga clic aquí
• • Infonavit Total: es un financiamiento otorgado por el banco y el instituto, este crédito permite a cualquier trabajador aprovechar su capacidad crediticia, el ahorro de la Subcuenta de Vivienda y el crédito del banco, se otorga como monto máximo de préstamo 700 Veces Salario Mínimo (VSM) ($1,378,092.80 pesos). Estas condiciones varían dependiendo del ingreso salarial, tiene como beneficio, por ejemplo, el programa Garantía Infonavit donde, en caso de pérdida de empleo, se podrá solicitar una prórroga para el pago del crédito otorgado. El trabajador tendrá la opción de solicitarlo en pesos o salarios mínimos, para solicitarlo en pesos, es necesario tener un salario igual o mayor a 5.5 VSM ($10,827.85 pesos). O bien si es un crédito en salarios mínimos debe ser de 4.5 VSM ($8,859.15 pesos), pero si se solicita un crédito conyugal será necesario tener un salario de 11 VSM ($21,655.70 pesos) en adelante. Si estás interesado en conocer más sobre el programa de Infonavit Total ingresa aquí
• • Crédito hipotecario Cofinavit tradicional: es un financiamiento otorgado por el banco y el instituto, este tipo de crédito usa el saldo de la subcuenta de vivienda, para así ampliar la capacidad de compra del trabajador, además que las aportaciones subsiguientes que se realizan después al instituto sirven para pagar el crédito que otorgó esta entidad, también cuenta con la opción a solicitarlo como crédito conyugal, para conocer más información de este programa te sugerimos que haga clic aquí

• • Crédito hipotecario Cofinavit Ingresos Adicionales: el monto máximo de crédito que se otorga es de 149 Veces Salario Mínimo (VSM). Adicionalmente a esta cantidad, hay que sumarle el Saldo de la Subcuenta de Vivienda, de esta forma, se obtendrá la capacidad de compra. Este tipo de crédito es para trabajadores con un sueldo menor a 4 VSM ($7,874.8) y que tienen ingresos adicionales

• • Crédito hipotecario Alia2 Plus: es un financiamiento otorgado por el FOVISSSTE y el banco, que no requiere participar en ningún sorteo, este crédito sirve para adquirir una vivienda o redimir los pasivos hipotecarios, es sin tope en el valor de la vivienda, ni en el monto del crédito y es posible mancomunar al 100% ambos cónyuges. Cabe mencionar, que el FOVISSSTE determina la capacidad de crédito con base en el sueldo básico de cotización, pudiendo alcanzar hasta $ 236,349.91. Adicionalmente eso se sumará a la cantidad que equivale al saldo de la Subcuenta del Fondo de la Vivienda del SAR, e toman en cuenta todos los ingresos tanto del titular como del cónyuge, el 100% de la Subcuenta del Fondo de la Vivienda del SAR se usa como el primer pago, mientras que las aportaciones subsecuentes amortizan el crédito. Si estas interesado en conocer más sobre el programa de Alia2 Plus, te sugerimos que hagas clic aquí
• • Crédito Fovissste en pesos: es un cofinanciamiento otorgado entre el FOVISSSTE y la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) o el banco, que no requiere participar en ningún sorteo, este crédito sirve para adquirir una vivienda nueva terminada o usada en plazos de 5 a 25 años, el monto otorgado por el FOVISSSTE será equivalente al 100% del monto acumulado en la subcuenta de vivienda del trabajador, los recursos otorgados se podrán utilizar hasta donde alcance, en el siguiente orden:
  • o Pago al vendedor
  • o Gastos de escrituración
  • o Amortización del recurso aportado por el cofinanciador
• Al respecto los recursos restantes serán cubiertos por la SHF o los bancos, cuyo saldo será en pesos.
• • Crédito hipotecario Respalda2: es un financiamiento otorgado únicamente por el banco. Pero que utiliza el saldo de la Subcuenta del Fondo de la Vivienda del SAR como pago inicial. En base a la capacidad de endeudamiento del trabajador, se podrá obtener un financiamiento del 75% hasta el 95% que cubrirá el valor de la vivienda, este crédito cuenta con opción de solicitarlo macomunado 100% al titular y el 100% al cónyuge. Para conocer más sobre el programa de Respalda2 haga clic aquí

• • El crédito hipotecario con tasa de interés fija es aquel en el que nunca cambia el interés durante la vigencia del crédito establecido en el contrato
• • El crédito hipotecario con tasa de interés variable es aquel donde se actualiza mensualmente el interés y se calcula en función a una variable
• • El crédito hipotecario con tasa de interés mixta es aquel que combina una tasa fija y una tasa variable durante determinados periodos del contrato

• • El crédito hipotecario con mensualidad creciente: es para aquellas personas que consideran que sus ingresos podrían mejorar, de esta forma, pagarán una mensualidad baja en los primeros años del crédito que se incrementará en determinado periodo establecido por la institución financiera, generalmente el aumento ocurre anualmente
• • El crédito hipotecario con mensualidad fija: es para aquellas personas que consideran que sus ingresos no cambiarán mucho, entonces prefieren quedarse con una mensualidad fija durante toda la vida del crédito